克而瑞丁祖昱：多指标预示二手房价调整已进入底部

在房地产行业经历深度调整的背景下，市场对未来走向的关注不断升温。1月7日，在“2026丁祖昱评楼市”发布会上，克而瑞集团联席总裁、普睿数智科技董事长丁祖昱表示，从多项核心指标来看，本轮房地产调整已进入关键阶段，尤其是二手房价格，正在逐步触及底部区间。

2025年房地产行业的整体销售规模继续回落，已达到2010年以前的水平。“这不是一件坏事。”丁祖昱认为，房地产规模回归理性，恰恰意味着行业正在完成去泡沫、去杠杆的过程。

克而瑞统计数据显示，2025年国内商品房全年成交面积约为8.9亿平方米，大致相当于2009年的水平；成交金额约8.4万亿元，接近2015年的规模。其中，商品住宅成交面积为7.4亿平方米，回到了2007年的水平。

供给端指标同样出现明显回调。2025年房地产新开工面积约5.8亿平方米，降至2004年前后的水平，回到了20年前；竣工面积约6.0亿平方米，也回落至2007年水平。

尽管行业规模大幅收缩，丁祖昱认为，房地产依然是中国经济的重要支柱。当前房地产开发投资占GDP比重仍为6.1%，房地产增加值占GDP比重约6%，城镇住房估算总价值已达到381万亿元。对比其他大宗消费领域，根据国家统计局数据，2025年前10个月，汽车销售额为3.8万亿元，而商品房销售额为6.9万亿元，前者仅约为新建商品房销售额的一半。

在需求侧，二手房市场表现尤为突出。2025年，30个重点城市二手房全年成交面积达到2.14亿平方米，创下历史新高。但与此同时，价格调整幅度也相当显著。

丁祖昱表示，虽然二手房成交活跃，但从产品力角度看，未来二手房在户型、品质、能耗、得房率等方面，将越来越难与新房展开正面竞争。

从国际比较来看，本轮国内房价调整幅度已明显超过国际平均水平。综合1970年以来57个国家和地区的最长房价调整周期，国际房价平均调整周期约4.5年，平均回调幅度约22%。相比之下，国内核心城市二手房的调整幅度已“明显偏深”。

丁祖昱认为，多项指标正在共同指向一个信号——二手房价格调整已进入底部区间：一是30城租金回报率中位数已升至2.06%，超过定期存款利率；二是部分核心城市核心板块的新拍地起拍价，已高于板块内二手房成交价格；三是2025年北京、上海、杭州等城市二手房新增挂牌量出现明显下降。

“我们回调得已经够多了，不要老想着房价还会再跌。”丁祖昱直言，此轮唱空房价的主力之一是部分中介机构，“把房价打下来，短期内确实更有助于成交，但从长期看，只有房价稳定下来，才能减少购房者的观望和焦虑。”

在重点城市中，上海楼市表现尤为亮眼。2025年，上海新房成交金额约4297亿元，二手房成交约7700亿元，新房与二手房合计成交规模达到约1.2万亿元，显著领先于其他城市。

与此同时，上海高端住宅市场同样活跃，全年成交亿元以上豪宅共72套，在全国城市中遥遥领先，显示出核心城市、核心资产的长期吸引力。

展望未来，丁祖昱认为，中国房地产并未失去发展潜力。扣除自建住房后，我国城镇人均住宅面积目前约为30平方米左右，北京、上海等一线城市的人均商品房面积仍低于全国平均水平。“房地产仍然是一个具有长期需求支撑的行业。”丁祖昱表示。

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马一凡

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